¿Cuáles son las mejores delegaciones para adquirir un inmueble?

Son muy pocas las personas que pueden adquirir un inmueble pagándolo de contado. Para la inmensa mayoría la compra de un bien raíz se hace mediante un crédito hipotecario. ¿En qué delegaciones existen mejores alternativas?

Algunas delegaciones de la Ciudad de México presentan una mejor alternativa para comprar un inmueble en lugar de rentar, encontró un estudio de Properati Bancompara.

Cuando ya se ha tomado la decisión de adquirir un crédito hipotecario, se debe de analizar el mercado inmobiliario para tomar una decisión adecuada a nuestras necesidades. Properati, una plataforma web y móvil de ofertas de propiedades en venta y alquiler de bienes inmuebles, y Bancompara, una Startup que ayuda a elegir y tramitar el mejor crédito hipotecario, realizaron un estudio para saber en qué zonas de la Ciudad de México conviene comprar a través de un crédito hipotecario. El estudio calculó el precio por metro cuadrado de venta y renta de los 20,000 departamentos en ofertados en Properati dentro de la Ciudad de México y se estableció un departamento modelo de 70 metros cuadrados para obtener los precios de venta de un inmueble con esas características.

Bancompara simuló las mensualidades a tasa fija (la tasa fija indica que los pagos se mantienen fijos durante toda la vida del crédito sin posibilidad de incrementar, sólo existe la posibilidad de disminuir), se calculó con un enganche del 20% del valor del inmueble y el plazo calculado fue a 20 años, el tiempo recomendado para la adquisición de una obligación financiera de este tipo.

Los resultados indican que, en promedio, el pago de un crédito hipotecario es más barato que el promedio de rentas pagadas en delegaciones como: Gustavo A. Madero, Cuauhtémoc, Xochimilco, Azcapotzalco, Iztacalco y Venustiano Carranza.

Según los datos del estudio en la delegación Gustavo A. Madero, la renta promedio resultó de $13,370 pesos contra $9,250 pesos de mensualidad hipotecaria. En la delegación Cuauhtémoc la renta promedio es de $17,640 pesos, mientras que la mensualidad promedio de $15,227.30 pesos; en la delegación Álvaro Obregón la renta promedio fue de $13,720 pesos contra $15,670.50 pesos de promedio de mensualidad hipotecaria. En el caso de las que son más costosas las hipotecas, se mantiene la recomendación de compra ya que es menos de un 20% superior, lo que hace asequible ya que al final del plazo el inmueble permanece dentro de nuestro patrimonio.

Un crédito hipotecario por lo general es más barato que un crédito personal o cualquier otro, porque la garantía del pago es el inmueble que se está comprando. Todos los créditos dependen de la tasa de interés de referencia que calcula el Banco Central de cada país, que en nuestro caso es el Banco de México (Banxico). Actualmente la tasa de interés de referencia para los crédito en nuestro país es de 6.25% desde que en febrero pasado la Junta del Banxico decidió, en su primer anuncio de política monetaria del año, aumentar en 50 puntos base el objetivo para la Tasa de Interés Interbancaria a un día.

El movimiento en las tasas, ya sea subir o bajar el referencial de interés, es un mecanismo con el cual cada banco central controla la política monetaria. Si la tasa a la cual se financia un banco comercial sube, los créditos que ofrece el banco van a subir. El aumento en las tasas se hace para, controlar la inflación (si el crédito es más caro hay menos personas gastando), incrementar el valor de la moneda local (si la tasa sube, los bonos que emite el país dan mejor rendimiento, si hay mucha demanda por el bono del país, en México son los CETES, la moneda se aprecia. De esta manera el tipo de cambio mejora ya que el peso se aprecia), aumentar el rendimiento de los ahorradores (debido a la mayor tasa a la que se pagan los dividendos de las inversiones).

El problema de subir las tasas es que lo créditos suben en costo, como una tarjeta de crédito, hipoteca, coche o un crédito empresarial y se desincentiva el crecimiento económico porque las empresas no pueden crecer tanto debido a que su costo de financiamiento se hace más caro. Hay menor inversión ya que el ahorro se hace más atractivo con el incremento en tasas.

Es cierto, hemos tenido momentos en donde la tasa de interés de Banxico ha estado en un nivel más óptimo para la adquisición de créditos hipotecarios. Por ejemplo de junio del 2014 a diciembre del 2015 la tasa alcanzó un nivel de referencia del 3%, pero la tasa de referencia actual tampoco es prohibitiva para adquirir créditos.

Dicho de otra forma, si adquieres un inmueble para inversión en alguna de estas delegaciones, la renta que puedes pedir por el arrendamiento del mismo, puede ser más que suficiente para pagar las mensualidades del crédito hipotecario. Ahora bien, si lo que deseas es generar patrimonio, aún en estos momentos es buen tiempo para hacerlo a través de un crédito hipotecario, ya que hay mayores posibilidades de que los inmuebles en general tengan un aumento en su precio, además de las delegaciones mencionadas, y por tanto te cueste más generar dicho patrimonio.